相続?贈与?どっちがお得?両親の家に引っ越すときの名義変更

更新日:2019年11月27日


Aさんのケースなら相続時に名義変更するのが良い

Aさんは母親の好意で、近々母親の持ち家に引っ越そうと考えています。

引っ越し先に家の不動産価格は3000万円(家:1000万、土地:2000万)です。


Aさんとしては、家を使わせてもらえるなら、固定資産税も自分で払おうと考えています。

そこで、不動産の名義を母親からAさんに変更しようかと考えました。



しかし、そうなった時、母親の相続の時に名義変更したほうがいいのか?

それとも関係なく贈与をして名義変更をした方がいいのか?


Aさんのケースの場合は、相続時に名義変更をする方が税金を安くなる可能性が高いです。



一般的に「相続」は税金面での優遇が多い

何で相続の方が安いのでしょうか?

それは、一般的に相続時における税率や税の対象項目が優遇されているからです。


一方、贈与の場合には贈与税の他に、登録免許税が相続時に比べて高く、さらに不動産取得税が掛かってくるからです。



相続と贈与では、金額の差が4倍以上に

では具体的に何がどのように安くなるのか、Aさんの場合で金額を交えて見てみましょう。

ここで、話を簡単にするために以下の条件があるものとします。

条件1:母親と父親は別の持ち家(父親名義)に住んでいる

条件2:不動産の価格は一律変化が無い


相続の場合

母が亡くなり相続が発生した場合には、父親は「相続時の配偶者控除」を使うことができます。これは簡単に言うと、相続時に配偶者に分配される遺産なら1億6千万円まで無税になるという制度です。


これを利用することで、父親とAさんの相続税は以下のように計算されます。

(父親が2000万円の現金、Aさんが3000万円の不動産を相続した場合)


課税対象金額=5000万円 ‐ 4200万円 = 800万円

父親の相続税=相続における配偶者控除により0円

Aさんの相続税=800万円 × 3000万円 ÷ 5000万円 =480万円 × 10% =48万円

さらに、相続時に不動産を取得した場合には、登録免許税が不動産価格の1000分の4になるため、12万円で済みます。

結果、Aさんは60万円の税金を支払うことで家を取得することができます。



贈与の場合

まず、3000万円の不動産の贈与に対して贈与税が掛かってきます。

こういった時に一般的に利用される制度に「相続時精算課税」というものがあります。

これは簡単に言うと、最高2500万円までの贈与は贈与税を控除するというものです。


Aさんの場合には、通常の贈与よりも「相続時精算課税」を適用した方が安くなるため、適用した場合を見ていきます。


3000万円の不動産に係る贈与税は

3000万円 ‐ 2500万円 = 500万円

になり、これに対して一律20%が贈与税になるので、100万円になります。


また、贈与時の登録免許税は不動産価格の1000分の20なので、60万円になります。

さらに、贈与時の不動産取得では不動産取得税が掛かり、不動産価格の100分の3なので90万円になります。


最後に相続時ですが、先に述べた「相続の場合」で計算した相続税(48万円)がAさんに掛かってきます。しかし、相続時精算課税制度を利用しているため、先に支払った贈与税である100万円分まで控除される形になります。

つまり、Aさんに掛かる相続税は0円になります。

結果、Aさんは250万円の税金を支払うことで家を取得することができます。



一般的には相続時が優遇されやすい

金額を比較してもわかるように、贈与で不動産を取得すると、相続に比べて4倍以上にまで税金が増えてしまいました。


このように、相続では不動産取得税の免除や不動産登録税の優遇など、他の税金控除等に比べて優遇されていることが多いです。


しかし、だからと言って全ての財産を相続時に取得することが良いというわけではありません。場合によっては贈与を選んだ方が良い場合もありますので、ケースバイケースです。


ネットで情報を集めることも可能なので、気になる方は自分で調べてみるのもいいですし、不安な方は税理士に相談してみるのも手です。


終わりに

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