みなさんは、こんにちは
ワンストップ相続の石川です。
今回は特に、町田・相模原・多摩・八王子・川崎で農地を持っている人を対象としたお話しです。なぜその地域かというと、農地の中でも極めて複雑な事情を持つ市街地農地に当てはまる可能性が高いからです。
相続における市街地農地が抱える問題を知ることで、相続対策＆トラブル回避に繋がります。
１．町田・相模原・多摩・八王子・川崎で持っている農地は「市街地農地」 に該当する
相続財産に農地があった場合には、農地を以下の４つのどれかに分類して評価をしていきます。
１：純農地
２：中間農地
３：市街地周辺農地
４：市街地農地
この中で、市街地農地というのは、農地以外への転用が認められている農地を指します。厳密には、以下の条件に当てはまる農地は市街地農地に分類されます。
町田・相模原・多摩・八王子・川崎で農地を持った人の相続は、この市街地農地に当てはまる可能性が高いです。市街地農地は、言い換えれば、とても価値がある土地ということです。そのため一歩間違えると高い税金を払う必要がでてきます。それが原因で、大切な土地を手放さなければならないということになりかねません。
２．農地相続で知っておくべき4つのポイント
では、市街地農地を相続する際には、どんなことを考えなければいけないのでしょうか？
市街地農地の相続では、以下の４点が重要になってきます。
１：生産緑地指定の「継続」か「解除」
２：後継者問題
３：どの範囲まで農地として残すのか
４：土地の有効活用
この４点を総合的に考え、最終的にどうしていくのか決めていきます。
２-１．生産緑地指定の「継続」か「解除」
市街地農地における税金は、その土地が生産緑地指定されているかどうかで大きく変わります。生産緑地指定されている農地は、農業を継続することを条件に、その農地における固定資産税や相続税などの、税金面での大きな優遇があります。町田・相模原・多摩・八王子・川崎を例にすると、その地域での農地は宅地の税金額の数百分の１程度になるほど優遇されています。
しかし、農業を継続できなければ、その土地は生産緑地指定を解除され、途端に高い税金を支払う必要が出てきてしまいます。また、生産緑地指定は一度解除されると二度と戻すことができない点にも注意が必要です。
２-２．後継者問題
生産緑地指定を認められる条件に、農業を継続することが条件になります。
そこで、問題となってくるのが後継者問題です。自分たちの農業を引き継いでくれる人がいなかった場合には、農業が出来なくなった時点で、生産緑地指定を解除されてしまいます。重要なのは「農業が出来なくなった時点」ということです。病気やケガなどで農業ができなくなってから後継者を探そうとしても、その間に生産緑地指定が解除される可能性があります。そのため、自分が元気なうちに後継者を見つけておく必要があります。
２-３．どの範囲まで農地として残すのか
後継者が見つかったからといって、安心はできません。もし、後継者が「農地の一部しか使わない」と言われてしまった場合には、残りの農地は生産緑地指定を解除することになります。そのため、後継者がどこまでの広さを使うことを考えているのか？残りはどうしていくのかを今の内から考えておくことが大切です。
２-４．土地の有効活用
どのような理由であっても、農業を継続できない場合には、生産緑地指定が解除されます。そうなった際には、今まで優遇されてきた分の税金が掛かってきます。つまり、今までよりも数百倍高い税金が掛かるということです。そのための準備として、農地以外での転用も考える必要があります。「マンションを建てて、借りてもらうか」「駐車場などを作って有効利用するか？」など様々な方法があります。自分の状況や、立地や周りの環境に合った有効活用を行わなければなりません。最悪の場合、高い税金が払えず、大切な土地を手放すことにもなりかねません。
３．市街地農地の対策で重要なのは、「先手を打つ」こと
市街地農地の相続における様々な問題点を説明してきましたが、どれもすぐに判断できるようなものではありません。だからこそ、重要なことは「先手を打つ＝どうするか考え、行動する」ことです。
何も対策をせずに、相続が起きてしまうと、その負担は全て相続人(配偶者や子供など)に掛かってきます。今の内に「どうしていくのか？」を考え、行動を起こすことが大切です。
町田・相模原・多摩・八王子・川崎で農地を持っている場合には、市街地農地の可能性が高いです。
・農地を今後どうしていくのか？農業を継続？転用？後継者は？税金は？などの問題を今のうちから考えておく
・一人で考えるのではなく、家族に相談して考えていくのも一つの手です。
終わりに
ワンストップ相続では、ベテラン税理士による初回無料相談を実施しています。
・将来的に、持っている土地をどのように相続していくべきか？
・農地を持っているけど、今後どうしたらいいのか？
・土地の有効活用を考えているが、どれがいいのか？
など、相続に関係する様々なお悩みにも対応しています。
1人で悩まれずに、是非一度お電話ください。